欢迎访问长沙创元集团有限公司

服务热线:0731-82347777     

创元集团地址:中国湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段190号创元时代大厦

 

OA办公 | 在线留言 | 后台管理 版权所有:长沙创元集团有限公司   网站建设:中企动力   长沙  湘ICP备18020446号-1

>
>
>
高手切磋:看旅游教父和地产湘军聚变云峰湖

高手切磋:看旅游教父和地产湘军聚变云峰湖

分类:
创元新闻
2014/12/08

旅游、地产,这两个行业的恩怨情仇已经演绎了很多个世纪,不管是地球的东方,还是世界的西方,不少旅游业巨鳄成长起来之后开始垂涎地产,也有不少地产巨子试水旅游。作为大商业地产领域的重要分支——旅游地产,到底在当下的不动产行业扮演着什么样的角色?在地产市场风云变幻,扑朔迷离的今天,旅游地产是否真能让业界柳暗花明又一村?

1

2014年11月28日由湖南省工商联不动产业商会、长沙创元集团联合举办的“2014湖南旅游地产年度研讨会议”胜利举行。湖南省旅游局副局长高扬先、湖南省旅游局市场处处长龚铁军、长沙创元集团董事长谢富山、湖南汇景投资有限公司董事长谭暑洸、凤凰古城旅游有限责任公司董事长叶文智、湖南鹏远投资管理有限公司董事长彭远才、湖南福海旅游投资管理有限公司董事长许利民、湖南方麒节能门窗有限公司董事长陈青云、中建仰天湖投资有限公司总经理彭小毛、长沙湘江新城投资有限公司副总经理周金红、洋湖湿地开发管理有限公司总经理何向东、湖南共和实业发展有限公司总经理吴冀沙、长沙飞腾房地产顾问有限公司总经理杨欣、长沙创普集团副总裁李杰、湖南正源房地产开发有限公司常务副总蔡世庆、长沙渔人码头置业有限责任公司营销策划总监张冰杰、湖南新华联房地产开发有限公司总裁助理谭常德、湖南华夏投资集团办公室主任刘凡、湖南省工商联不动产业商会秘书长李咏等出席会议。会议在湖南省工商联不动产业商会副会长、湖南汇景投资有限公司董事长谭暑洸主持下进行。 
山与湖的缘:全面进军旅游地产,是因为谢富山爱上了云峰湖

按照长沙创元集团董事长谢富山自己的说法,他倒腾旅游地产纯属“半路出家”:“我个人的经验是属于半路出家的,我这个人最早是做财务的,然后在发动机厂我是做发动机的。后面10年下海以后我又踏入了地产的行业。”所幸的是,谢富山刚入行,就精准地钻进了“旅游地产”这个圈子里来。


1

“我们做的是高尔夫地产,在北海、南宁做得比较成功。包括在株洲。”

在谢富山看来,高尔夫地产属于旅游地产一个很小的品种,“对云峰湖这个项目,一个高尔夫或者一个酒店根本不够支撑31.5平方公里的地方。我们也不能把这个地方建成别墅区,这样会对不起这个项目。”可以说,云峰湖项目开启了谢富山冲出高尔夫,全面拥抱旅游地产的浩大雄心。

“从旅游地产开发来说,第一个问题是跟政府的关系处理。我们旅游区是不是有更高的关系,确实一个房地产企业要把政府的关系搞定是很困难的。要管理的部门也是很多的,所以协调起来也是很难的,这也是房地产企业需要注意的地方。第二是结合这个地方产品的定位,如何跟这个区域的文化,或者这个区域里面适合做什么东西?怎么让这个地方能够真正土生土长的东西出来?”谢富山认为文化有最有生命力的东西,“一个项目能不能成功?能不能长期的成功?能不能有持续的生命力,这个问题我觉得大家一定要结合当地的文化,或者说人们的消费习惯、引入什么群体。”

1

▲ 湖南开元云峰湖投资有限公司战略发展部总监劳科宇全面解码云峰湖项目

 

1

1

▲ 云峰湖项目“一心+三镇+五园+高尔夫球场群”的功能体系规划 
 

高扬先:湖南的五个机会

“最开始我对旅游地产还是比较反感的。”湖南省旅游局副局长高扬先一开口就吓住了众人,“我觉得旅游地产的起源也好、方式也好、内容也好,我觉得在中国要具体分析。从逻辑上讲,按照欧洲人的做法,把一些优秀的旅游资源占下来建筑一些高端的地产产品,供一些高层的人士来享用。根据社会主义国家的特性来讲有一点问题。”

1

高局长认为,社会发展,转变思想是关键。“中国的旅游地产现在走到这个阶段来了,我们要做的是要引导,旅游地产肯定会促进我们湖南旅游产品的升级。第二能够促进我们消费的升级,肯定不会到张家界玩一次就千把块钱就搞定了,我们急需要推动产业消费。第三个就是我们通过这些旅游地产培育高端的消费、引导高端的消费、引进高端的消费。这样一来培育了湖南经济的新增长点。”

旅游市场,各省各异,那么湖南有什么特点,湖南做旅游地产有什么机遇呢?在高局长看来,第一就是新型城镇化的推进,“新型城镇化第二阶段重点应该是在二三线或者是县乡级。现在古村落保护已经上升到国家的层面,国家有明确的支持政策和一些配套的资金。结合湖南的实际,旅游小镇的保护、管理、开发是现成的商机。”

第二个机遇,就是依托湖南的山体资源,做山体度假。

第三个是湖南水和岸的资源开发,“我最近正在研究‘小旅游’,小旅游就是精品旅游,满足个性化需求的旅游。这个里面机会非常多,但是要做成精品,我主张旅游地产具有高大上——范围大、权威高、影响大、项目多。”

第四个机遇,高局长认为湖南的文化和新型的消费热点也可以做成旅游地产。“观光是一个比较初级的旅游产品。未来的休闲和度假更讲究的是享受和体验,文化类的产品就要注重这个体验,过程需要高科技的手段和一些大的资本介入。”

第五个机遇是湖南的连片开发,“湘西南地区,包括遂宁黄山国家级自然保护区,还有常德的南山,这是一个大片。湘东南地区,主要是以汝城的温泉为核心,东边的东江湖,南边的邙山,东边的炎帝陵文化,这是一个湘东南很大的旅游区。湘东地区主要是眉山文化区,以新化为核心,南边是隆回花窰,北边是安化。这是一个文化的旅游景区,并且自然生态也很不错。湘东北地区就是平江和浏阳的联合。我建议大家有空去重点考察几个县,一个是平江县、汝城县、新化县、石门县等。”
彭远才:旅游地产是“慢热”的行业

湖南鹏远投资管理有限公司董事长彭远才来自深圳,有着前卫的理念。鹏远主要做研发,然后做实践,最后打通了资本之路。整个产业链通过研究再实施产业链,是业界成功的典范。

1

彭远才认为,旅游地产是一个要慢发展的热门产业。“旅游产业投资周期很长,资本要有一个退出机制的问题,旅游如果不跟地产相结合,没有退出机制那是很可怕的。”也就是说,地产作为旅游业投资的退出机制,是对先期资本的一种保护,因此旅游地产既有旅游业“慢发展”的特征,又有地产行业“热门”的特点。

培育终端消费,这是彭远才眼中旅游产业发展非常重要的一点,“需要培养某种群类,比如说登山是很细分的,比如说自驾车、房车是很细分的,打高尔夫也是很细分的,需要培养终端消费群体,圈子化,部落化。”
教父主张:叶文智的三个例子和两点建议

中国旅游界“教父”级大师,凤凰古城旅游有限责任公司董事长叶文智常说自己最后悔的事情就是没有搞旅游地产,他一上来就举了三个例子,首先,深圳的华侨城在他眼中是成功的代表,“华侨城在深圳湾做了锦绣中华,再做世界之窗,回头再做欢乐谷,而开盘华侨城地产却是走在最后的。它是先用旅游产品聚人气,把那块地带热了以后在做地产,一个旅游地产有一个非常舒适的环境。因为一年聚集了几百万人,所有的基础设施都已经非常完备的情况下才开始做地产。首先是把小镇、娱乐设施、项目给造起来,首先把人气带起来以后才运作地产。”

1

除了华侨城,他还提到了乌镇。1999年开办的乌镇东站,2003年开始起动的乌镇建设。到今天互联网大会没有选在上海、北京、广州,而是选在了乌镇,习大大亲自发贺电,李克强总理亲自莅临会议。

“这是一个什么概念呢?在2012年整个乌镇大概税后的利润大概是3.9亿,乌镇所有的物业全部控制在自己手中,没有把一个物业拿出去卖了。这些物业一旦变现的时候,是一个非常吓人的数字。这个3.9亿是纯门票收入和住宿,乌镇1600间客房。它已经转换了这个关系了。真正这种地产叫文化地产、景观地产。”

第三个例子则是古老的“庐山别墅”,叶文智介绍说:“庐山259号别墅建于1919年,是美国的一个传教士买的,在1924年转让给了当初江西的省政府主席,在庐山会议的时候,朱德委员长住在这个别墅。这个别墅又叫朱德别墅,是国家重点文物保护单位,16000块钱一个晚上。我们去住还托了人、找了关系才定了这间房。我们不是住在一个建筑里面、我们不是住在一个客房里面,我们是住在一个时空的隧道里面,我们是住进了那一段历史。想起了这些人物……我说在中国没有能超过庐山别墅那么伟大的房地产开发商,一九零几年能够把庐山的别墅开发权、建设权的那拿到手中,而且它把这些别墅,在当年那样没有信息、交通的条件下,居然把房子卖到了全世界。在中国当今没有一个超过它的房地产开发商。”

讲完三个案例,叶文智认为旅游目的地不是生出来、长出来,它一定是建出来的,拉斯维加斯和迪拜是在沙漠上建的。华侨城是在海滩上建起来的,丽江是在地震的废墟中建的,台儿庄是在毁于战争后重建的,“看看南京路的那些花园洋房、北京的四合院从几百万到上亿,都是以十几倍、几十倍的价格在增长。凤凰古城当年没有钱,我要有钱2001年我拿一个亿进去,今年最起码是60亿出局了,房地产怎么涨都涨不到这个份上。”叶文智指出,正是它的人流决定了土地和房屋的价值,所以旅游地产项目设计的时候,一定要考虑人流的问题,“我用什么样的东西来吸引这些游客?你到乌镇没有一个国际品牌,全是乌镇会所系列,乌镇客栈系列,它做的就是个性酒店。没有盲目的引进国际品牌,包括我们凤凰,到今天也没有。不说国际品牌,华天都没有去。所以我觉得首先问题是要造旅游产业,有吸引力。这样的话你未来的土地才升值。”

 

1

▲ 会议特邀主持人——湖南省工商联不动产业商会副会长、湖南汇景投资有限公司董事长谭暑洸。谭暑洸是湖南旅游地产的新世代实践派企业家,他所开发的湘潭韶湖项目,以创新和文化双轮驱动,开发和策划并驾齐驱。并大力发掘主流时尚推广战术,微电影、节会、自驾车营地等,故事不断,精彩不断,为湖南旅游地产创新前行积累了宝贵经验。在本次研讨会以上,他总结叶文智的观点说:“叶老师对我们做旅游地产有两个方面的建议。第一旅游地产的价值,不是取决于房子,更多取决于人流量。第二就是在做旅游地产的时候,核心吸引力是重中之重,是关键之关键。

 

1

▲ 会议组织人——环线传播董事长、湖南省工商联不动产业商会秘书长李咏,品牌策划专家,遗憾本次活动现场未能听到他的纵深阐述,但人们知道他的“原点策划”,擅长行销艺术和概念炒作,创出“融城”概念,开启长株潭经济一体化序幕;呼吁“湘商”,发起“湖湘财富峰会”;《惊叹湖南》、《凤凰六子》、《悠悠平坦河》等数百部旅游区域和旅游地产专题片的执机者,深耕区域、地产、大型活动传媒等品牌运作。
何向东:湖南旅游在中国排位差是因为没有一个完整的东西

洋湖湿地开发管理有限公司总经理何向东对湖南整体的旅游定位提出了质疑:“湖南你说没东西来看吧,有,但是真动员别人来看吧,别人说我到湖南看你吗?可能是看看毛主席。看看张家界。但是真正湖南看什么?没东西,不是真的没东西,是没有一个完整的东西。”

1

在何向东看来,旅游地产应该是一个从长期来讲是轻资产、长回报的产业。“但是在短期来讲,尤其在开局来讲是一个集中的大投入产业,如果开局还想用轻资产的方式,少投入,长回报,这个时代已经过去了。过去拿个两千万、三千万可以砸一个景区,可以包装一个古镇,现在不可能了,现在动辄数亿,没有数亿你根本做不出一个东西来。”

对于旅游地产,何向东认为不能用纯粹旅游的心态来考虑旅游地产,但是更加不能用原来做地产的心态或者观念做旅游地产。“前一种做格局小,做不大。后一种做死路一条,根本就没出路。”

 

彭小毛:旅游地产最核心的基因是以人为本

中建仰天湖投资有限公司总经理彭小毛认为做旅游地产,规划奠定了项目的基因。旅游地产的核心基因是什么?是以人为本。“特别是在城市结构、路网、空间,特别是服务,在这些领域上,以人为本的服务和核心思想深刻到了每一个细节。”彭小毛以路网规划为例,路网就是把区域路网和固定性的交通路网完全分开,“在区域路网里面全是慢性交通,特别强调人优先、车断后。在城市的结构中,它是多变的空间,人在这个空间中,有人与空间的互动和环境的互动,是非常讲究的。环境最好的地方都是要让给人的,绝对看不到车从中间过。”

1

此外,彭小毛特别强调保护历史、保护自然。“在城市发展当中,把城市的印记保护下来,如果现在没有这些东西,就没有这个城市的文化,没有这个城市的文化就成不了旅游的景点。”

谈及城市开发产生融合的领域,彭小毛指出纯粹做房地产的时代已经过去了,“城市的发展一定是以产业来带动,至于是旅游产业还是什么样的产业,这个是打组合拳的。”

彭小毛认为,旅游地产也应该坚持可持续发展,“你不可能一下子全部建出来,这种理念是不对的,应该是可持续发展。”

谈到云峰湖项目,彭小毛也提出了自己的建议,“第一,我们做这种片区开发,基础设施项目最好是做BT;第二个方面,产业要集中火力,先做几个小的项目,每个项目要平衡;第三个就是我们做这个项目旅游,一定是政府引导,特别是政府的政策引导、市场引导。第四,做片区开发,一定要走资源、产业、地产或者一级开发三种区分的模式,因为靠土地来增值的模式已经过去了。”